Frais de notaire : composition, calcul et différence ancien/neuf

Les « frais de notaire » désignent l'ensemble des sommes à payer lors d'un achat immobilier en plus du prix du bien. Le nom est trompeur : ils sont en réalité essentiellement composés d'impôts et de taxes, et seule une partie rémunère le notaire. Dans l'ancien, ils sont nettement plus élevés que dans le neuf, car le taux des droits d'enregistrement n'est pas le même. Voici de quoi ils se composent et comment les calculer sur un exemple.

Que recouvrent vraiment les « frais de notaire » ?

Les frais de notaire, appelés officiellement frais d'acquisition, regroupent trois blocs : des impôts, la rémunération du notaire, et des frais et débours. Le Conseil supérieur du notariat les décrit sur notaires.fr comme « improprement appelés frais de notaires » : ils s'ajoutent au prix d'achat, comprennent la rémunération du notaire, mais sont « essentiellement composés d'impôts » (source : notaires.fr, page mise à jour le 11 février 2026).

Concrètement, on y trouve :

• les droits d'enregistrement ou taxe de publicité foncière, reversés à l'État, au département et à la commune ;
• la contribution de sécurité immobilière ;
• la rémunération du notaire (émoluments), augmentée de la TVA ;
• les débours, c'est-à-dire les sommes avancées par le notaire pour votre compte.

Ils sont en principe réglés par l'acquéreur, d'après notaires.fr.

Les droits de mutation : la plus grosse part

La taxe de publicité foncière représente la part la plus importante des frais d'acquisition. Elle est composée de trois éléments : une taxe départementale, une taxe communale additionnelle, et un prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement perçu par l'État, calculé en pourcentage de la taxe départementale.

Taux dans l'ancien

Dans l'ancien, c'est le taux de droit commun qui s'applique. D'après notaires.fr et economie.gouv.fr :

Depuis le 1er avril 2025, les départements ont la possibilité de relever la taxe départementale jusqu'à 5 %, contre 4,50 % auparavant, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Cette hausse ne s'applique pas aux primo-accédants, c'est-à-dire aux acquéreurs qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années (source : economie.gouv.fr, texte écrit le 6 juin 2025). notaires.fr précise qu'avec une taxe départementale à 5 %, le total des droits d'enregistrement atteint 6,3185 % de la valeur du bien, contre 5,80665 % avec 4,50 %.

Pour connaître le taux de votre département, demandez-le à votre notaire ou consultez le tableau publié par l'administration fiscale.

Taux réduit dans le neuf

Dans le neuf, un taux réduit s'applique lorsque le bien est acheté auprès d'un professionnel. D'après notaires.fr : droit départemental de 0,70 %, auquel s'ajoute un prélèvement pour frais d'assiette de 2,14 % de ce droit. La contribution de sécurité immobilière de 0,10 % reste due. C'est ce taux réduit qui explique l'essentiel de l'écart entre ancien et neuf.

La rémunération du notaire : un barème réglementé

Pour une vente immobilière, la rémunération du notaire (les émoluments) suit un barème national. Service Public rappelle que son montant est identique quel que soit le notaire choisi. Le barème applicable depuis le 1er janvier 2021 est le suivant :

Un taux de TVA de 20 % s'applique sur les émoluments (Service Public, fiche « Frais de notaire : de quoi s'agit-il ? », vérifiée le 5 août 2026, pour la France métropolitaine).

Ce barème s'applique par tranches, comme un barème d'impôt : chaque taux ne porte que sur la fraction de prix comprise dans la tranche.

Le notaire peut aussi appliquer une remise sur ses émoluments. Selon economie.gouv.fr, le taux de droit commun est de 20 % maximum et s'applique à la part d'émoluments calculée sur les tranches d'assiette supérieures ou égales à 100 000 €. L'exemple ci-dessous n'en tient pas compte.

Les frais et débours

Les débours sont des sommes que le notaire avance pour vous et que vous lui remboursez. Service Public cite l'exemple des frais de photocopies. notaires.fr évoque les sommes versées aux intervenants qui produisent les documents nécessaires au transfert de propriété (géomètre-expert, syndic…), et certains frais exceptionnels engagés à votre demande.

S'y ajoutent des émoluments de formalités, dont une partie est forfaitisée : notaires.fr indique un forfait de 339,58 € hors taxes pour une partie des formalités d'un acte soumis à publicité foncière.

Ces postes varient d'un dossier à l'autre. Ils ne sont pas inclus dans l'exemple ci-dessous. Demandez toujours au notaire un devis écrit détaillé : Service Public recommande de le faire, et le notaire doit vous remettre, la prestation terminée, un document détaillé des frais à payer.

Calculer vos frais : un exemple pas à pas

Le calcul se fait en quatre lignes : droits d'enregistrement, contribution de sécurité immobilière, émoluments, TVA. Prenons une hypothèse : l'achat d'un appartement ancien à 200 000 €, dans un département où la taxe départementale est de 5 %. Les chiffres sont construits pour illustrer la méthode ; ils ne décrivent pas un dossier réel.

Dans l'ancien (taux de droit commun, hors primo-accédant) :

Les émoluments se calculent par tranches, comme dans l'exemple publié par Service Public pour un achat à 200 000 € : 251,55 € (6 500 × 3,870 %) + 167,58 € (10 500 × 1,596 %) + 457,52 € (43 000 × 1,064 %) + 1 118,60 € (140 000 × 0,799 %), soit 1 995,25 € hors taxes.

Dans cette hypothèse, le total hors débours et formalités représente environ 7,6 % du prix. Ce pourcentage n'a de valeur que pour cet exemple : il change avec le prix, le taux départemental et les frais annexes.

Dans le neuf (taux réduit, bien acheté auprès d'un professionnel), même prix :

Écart dans cet exemple : 11 207,04 € en faveur du neuf. Il vient presque entièrement des droits d'enregistrement.

Pour votre propre projet, utilisez les simulateurs officiels : Service Public, notaires.fr et l'ANIL en proposent. Ils intègrent les taux de votre département.

Primo-accédants : ce qui change depuis 2025

Si vous êtes primo-accédant, la hausse du taux départemental à 5 % ne vous concerne pas. Reprenons l'exemple ancien à 200 000 €, avec l'ancien taux départemental de 4,50 % :

• taxe départementale : 200 000 × 4,50 % = 9 000,00 € ;
• taxe communale : 2 400,00 € ;
• frais d'assiette : 9 000 × 2,37 % = 213,30 € ;
• soit 11 613,30 € de droits d'enregistrement, contre 12 637,00 € avec 5 %.

La différence est de 1 023,70 € sur cet exemple, dans l'hypothèse d'un département où la taxe départementale était de 4,50 % avant la réforme (notaires.fr : 5,80665 % de droits au total avec ce taux). La définition retenue du primo-accédant est celle de economie.gouv.fr : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Vérifiez votre situation avec votre notaire.

Le dispositif est limité dans le temps : la possibilité de relever le taux concerne les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.

Qui paie les frais de notaire ?

L'acquéreur paie en principe les frais d'acquisition. notaires.fr cite l'article 1593 du Code civil. Concrètement, vous réglez ces sommes au notaire, qui reverse l'essentiel au Trésor public et aux collectivités.

Ces frais ne sont pas financés automatiquement par la banque : prévoyez-les dans votre apport ou intégrez-les au plan de financement discuté avec votre banque, comme l'explique notre guide sur le crédit immobilier. Ils pèsent aussi dans le calcul de rentabilité d'un investissement locatif. Pour savoir quelle part de votre budget vous pouvez y consacrer, partez de votre budget réel.

Questions fréquentes

Les frais de notaire sont-ils négociables ?

Non pour l'essentiel : les droits et taxes sont fixés par la loi, et les émoluments sur une vente immobilière suivent un barème national, identique quel que soit le notaire (Service Public). Seule une remise sur une partie des émoluments est possible, dans des limites légales. Les débours et honoraires non réglementés peuvent varier : demandez un devis détaillé.

Pourquoi les frais sont-ils moins élevés dans le neuf ?

Parce que le taux des droits d'enregistrement est réduit lorsque le bien est acheté auprès d'un professionnel : 0,70 % de droit départemental, contre 3,80 % à 5 % dans l'ancien, d'après notaires.fr et economie.gouv.fr. La rémunération du notaire, elle, suit le même barème.

Peut-on emprunter pour payer les frais de notaire ?

Cela dépend de la banque et de votre dossier. Service Public cite les frais de notaire parmi les éléments du montant total à financer. La banque vous précisera ce qu'elle accepte de financer.

Où trouver le taux de la taxe départementale ?

Auprès de votre notaire, de votre centre des impôts ou du tableau publié par l'administration fiscale, que cite notaires.fr. Le taux de 5 % est le plus courant d'après notaires.fr, mais tous les départements ne l'ont pas voté.

Sources

• Service Public, « Frais de notaire : de quoi s'agit-il ? » (vérifié le 5 août 2026) — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F17701 — consulté le 11 novembre 2026.
• notaires.fr, « Frais de notaire : frais d'achat immobilier (frais d'acquisition) » (mis à jour le 11 février 2026) — https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/financement/les-frais-dacquisition — consulté le 11 novembre 2026.
• economie.gouv.fr, « Achat d'un bien immobilier : quels frais de notaire devez-vous payer ? » (écrit le 6 juin 2025) — https://www.economie.gouv.fr/particuliers/gerer-mon-argent/investir-dans-limmobilier/achat-dun-bien-immobilier-quels-frais-de-notaire-devez-vous-payer — consulté le 11 novembre 2026.

Les taux et barèmes peuvent évoluer, et la taxe départementale varie selon les départements : vérifiez-les avant de signer. Les exemples chiffrés sont des hypothèses. Cet article est informatif et ne remplace pas le devis de votre notaire.

Sources consultées à la date indiquée. Les taux, plafonds et barèmes évoluent : vérifiez-les sur la source officielle avant toute décision.

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