Taux d'endettement : comment le calculer et ce que dit la règle des 35 %

Votre taux d'endettement mesure la part de vos revenus qui part dans le remboursement de vos crédits. Il se calcule en divisant vos charges d'emprunt par vos revenus : pour un crédit immobilier, les banques doivent en principe rester à 35 % maximum, assurance comprise, selon une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Voici la formule, un exemple pas à pas, et ce que la règle autorise ou non.

Taux d'endettement, taux d'effort : de quoi parle-t-on ?

Le taux d'endettement et le taux d'effort rapportent tous deux une dépense à vos revenus, mais leur périmètre dépend de la source. Le HCSF utilise l'expression « taux d'effort » au sens des seules charges d'emprunt : le ratio des charges d'emprunt des emprunteurs sur leur revenu. Service Public parle de « taux d'endettement » : la part de l'ensemble de vos mensualités de crédits et d'assurances de crédit dans votre revenu mensuel.

Service Public donne aussi au « taux d'effort » un sens plus large, celui du logement : les dépenses annuelles pour se loger (crédit, assurance, charges de copropriété, électricité et chauffage, taxe foncière) rapportées au revenu annuel. Ce qui compte, c'est donc la définition retenue : quels crédits, quels revenus, quelle assurance. Les sections suivantes les précisent.

La formule de calcul

Taux d'endettement (%) = charges mensuelles de crédit ÷ revenus mensuels × 100. economie.gouv.fr donne la formule sous la forme « (charges / revenus) × 100 ». La décision du HCSF du 29 septembre 2021 définit le taux d'effort comme le rapport entre les charges annuelles d'emprunt et les revenus annuels, ce qui revient au même calcul sur douze mois.

Les revenus retenus

economie.gouv.fr indique que la banque applique le taux d'effort aux ressources de l'emprunteur (salaire, pension de retraite, revenus locatifs, etc.) et que le HCSF raisonne sur le revenu net avant impôt. Quelles ressources la banque prend en compte, et dans quelle proportion, relève de son appréciation : une prime irrégulière ou un revenu locatif récent peuvent être traités différemment d'un salaire stable. Interrogez votre banque sur sa méthode.

Les charges retenues

Selon economie.gouv.fr, les charges d'emprunt comprennent les emprunts en cours, frais d'assurance compris. Service Public parle de l'ensemble de vos mensualités de crédits et d'assurances de crédit. Cela inclut, en pratique, le futur crédit immobilier, mais aussi vos autres crédits en cours (auto, consommation, etc.).

economie.gouv.fr ajoute que la capacité d'endettement déterminée par la banque peut aussi inclure vos charges fixes, comme le loyer si vous restez locataire une fois le bien acquis. Cette précision explique pourquoi deux dossiers au même taux d'endettement peuvent être traités différemment.

Exemple de calcul pas à pas

Un exemple chiffré montre comment un crédit en cours peut faire dépasser le plafond. Prenons une hypothèse : un foyer dont les revenus nets avant impôt s'élèvent à 3 000 € par mois. Il rembourse déjà un crédit auto de 200 € par mois. Il envisage un crédit immobilier dont la mensualité, assurance comprise, serait de 950 €. Ces chiffres sont construits pour illustrer le calcul : ils ne décrivent pas un dossier réel.

Ici, le taux dépasse 35 %. Plusieurs ajustements sont possibles, à tester un par un :

• Réduire la mensualité visée. À 35 % de 3 000 €, les charges de crédit ne peuvent pas dépasser 1 050 € par mois. Avec 200 € de crédit auto, la mensualité du crédit immobilier devrait être de 850 € au plus (1 050 − 200).
• Solder le crédit auto avant la demande. Sans lui, la mensualité de 950 € représente 31,7 % des revenus (950 ÷ 3 000 × 100).
• Augmenter les revenus pris en compte, par exemple avec un co-emprunteur dont les revenus sont retenus.

Ce calcul donne la mensualité maximale, pas le montant empruntable. Le capital que vous pouvez emprunter pour cette mensualité dépend du taux d'intérêt, de la durée et de l'assurance (Service Public). Notre simulateur de capacité d'emprunt permet de tester plusieurs hypothèses. Service Public propose aussi un calculateur de taux d'endettement.

Le plafond de 35 % : une règle du HCSF

Le plafond de 35 % n'est pas un usage des banques : c'est un critère fixé par le HCSF, que les établissements doivent appliquer.

Ce que dit la décision

Le HCSF a pris le 29 septembre 2021 une décision (D-HCSF-2021-7), applicable au 1er janvier 2022. Elle établit deux critères que les établissements de crédit doivent appliquer en matière de crédit immobilier (source : economie.gouv.fr, page « Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers ») :

• le taux d'effort des emprunteurs, c'est-à-dire le ratio de leurs charges d'emprunt sur leur revenu, ne doit pas excéder 35 % ;
• la maturité du crédit ne doit pas excéder 25 ans, avec une tolérance de 2 ans de différé d'amortissement lorsque l'entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l'octroi du crédit.

D'après la page, le HCSF a rendu ces critères contraignants après avoir constaté, par un diagnostic de 2019, un assouplissement progressif des conditions d'octroi (allongement des maturités, hausse des taux d'effort, baisse des taux d'apport) associé à un accroissement de la dette des ménages.

La marge de flexibilité des banques

La règle n'est pas absolue. Selon la décision du 29 juin 2023, les établissements peuvent déroger à ces critères pour une marge de flexibilité allant jusqu'à 20 % de leur production de nouveaux crédits immobiliers octroyés chaque trimestre civil. Au sein de cette marge :

• au moins 70 % de la flexibilité maximale doit être réservée aux acquéreurs de leur résidence principale ;
• au moins 30 % aux primo-accédants ;
• les 30 % restants, soit 6 % de la production trimestrielle, sont libres d'utilisation.

Deux conséquences pour vous. D'abord, cette marge appartient à la banque, pas à l'emprunteur : vous n'avez aucun droit à une dérogation. economie.gouv.fr le rappelle : un établissement n'est jamais obligé de vous accorder un crédit avec un taux d'effort de 35 % sur 25 ans. Ensuite, cette marge est un volume global à l'échelle de la banque, pas un seuil supplémentaire de 20 % pour chaque dossier. Ce guide ne propose volontairement aucune méthode pour contourner le plafond : il vous aide à calculer votre situation réelle.

Les critères peuvent être modifiés par le HCSF : vérifiez les décisions en vigueur sur sa page, citée en sources, avant de bâtir un projet sur ces chiffres.

Taux d'endettement et capacité d'emprunt

La capacité d'emprunt se déduit du taux d'endettement : revenus × 35 %, moins les charges de crédit existantes, donne la mensualité maximale. Reprenons l'exemple : 3 000 × 35 % = 1 050 €, moins 200 € de crédit en cours, soit 850 € de mensualité maximale.

Pour aller du montant de la mensualité à un capital, il faut connaître le taux d'intérêt, la durée (25 ans au maximum en principe) et le coût de l'assurance. Ces éléments sont ceux que Service Public liste pour déterminer la capacité d'emprunt. Pour le parcours complet d'un prêt, de l'estimation à la signature, voyez notre guide sur le crédit immobilier.

Petit rappel de vocabulaire : le taux d'endettement concerne aussi les crédits à la consommation. Un prêt personnel contracté avant une demande de crédit immobilier compte dans le calcul. Anticiper cet effet évite de mauvaises surprises.

Au-delà du ratio : le reste à vivre

Un taux d'endettement conforme ne garantit pas un budget confortable. economie.gouv.fr explique que ce calcul permet à la banque de distinguer le montant que vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement de votre crédit et votre reste à vivre, c'est-à-dire ce qui vous est nécessaire pour payer vos autres charges.

Le reste à vivre dépend de votre situation : taille du foyer, charges de transport, garde d'enfants, santé. Deux foyers au même taux d'endettement n'ont pas la même marge de sécurité. Avant de vous engager, reconstruisez votre budget mensuel avec la future mensualité : si le total ne tient pas, vous le saurez avant de signer plutôt qu'après.

Questions fréquentes

Quel est le taux d'endettement maximum pour un crédit immobilier ?

35 % de vos revenus, assurance comprise, d'après la décision du HCSF du 29 septembre 2021, avec une maturité de 25 ans au maximum. Les banques disposent d'une marge de flexibilité de 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits : elles restent libres d'accorder ou de refuser un dossier.

Quels revenus et quelles charges sont comptés ?

Les ressources (salaire, pension, revenus locatifs, etc.) rapportées aux charges d'emprunt, assurance comprise. La banque apprécie quelles ressources elle retient ; economie.gouv.fr précise que ses calculs peuvent aussi tenir compte de charges fixes comme le loyer.

Mon loyer actuel entre-t-il dans le calcul ?

Pas dans la définition du HCSF, qui porte sur les charges d'emprunt. economie.gouv.fr indique toutefois que la capacité d'endettement évaluée par la banque peut inclure les charges fixes, comme le loyer si vous restez locataire après l'achat. Demandez à votre banque comment elle traite ce point.

Un taux supérieur à 35 % signifie-t-il un refus automatique ?

Pas automatiquement : la banque peut utiliser sa marge de flexibilité. Mais elle n'y est jamais tenue. Un dossier au-delà de 35 % est donc plus difficile à faire accepter.

Où calculer mon taux d'endettement en ligne ?

Service Public propose un calculateur de taux d'endettement (vers lequel renvoie aussi economie.gouv.fr). Vous pouvez aussi utiliser le simulateur d'Info Crédit, qui reprend la formule de cet article.

Sources

• HCSF, « Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers » (décisions D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 et du 29 juin 2023), economie.gouv.fr — https://www.economie.gouv.fr/hcsf/mesures/mesure-relative-loctroi-de-credits-immobiliers — consulté le 11 novembre 2026.
• economie.gouv.fr, « Crédit immobilier : comment ça marche ? » (écrit le 5 février 2026) — https://www.economie.gouv.fr/particuliers/gerer-mon-argent/emprunter-et-sassurer/credit-immobilier-comment-ca-marche — consulté le 11 novembre 2026.
• Service Public, « Je veux obtenir un crédit immobilier » (vérifié le 5 avril 2024) — https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F16123 — consulté le 11 novembre 2026.

Les exemples chiffrés sont des hypothèses. Cet article est informatif : il ne constitue ni un conseil personnalisé ni une promesse d'accord de prêt, et Info Crédit ne propose aucun crédit.

Sources consultées à la date indiquée. Les taux, plafonds et barèmes évoluent : vérifiez-les sur la source officielle avant toute décision.

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